PROČ SE (NE)BÁT PRONAJMOUT SVŮJ BYT

Řada lidí se ve svém životě dostane do situace, kdy zdědí nebo jinak nabydou byt a přemýšlejí, jak s ním naložit. Část vlastníků potřebuje peníze, a proto se rozhodne nemovitost prodat. Další část majitelů byt využije pro bydlení své nebo pro potřeby někoho v rodině. Pak jsou tu lidé, kteří byt obratem pronajmou a přilepší si tak pravidelným příjmem do svého rozpočtu. A pak je tu skupina lidí, kteří si z nějakého důvodu byt ponechají, ale nijak jej nevyužívají. Nechají jej prázdný ležet ladem. Na takové majitele bytů si nedávno chtěla posvítit Pirátská strana v Praze zdaněním takového nevyužívaného bytu. Naštěstí zůstalo pouze u myšlenky a lidé nadále mají právo o využití svého bytového vlastnictví rozhodovat sami. Jsou ale lidé, kteří by svůj byt možná chtěli pronajmout, ale bojí se. Ať z důvodu obavy o zařízení bytu, jeho případného zničení, neplacení nájmu, nebo jen prostě proto, že na záležitosti s pronájmem takové nemovitosti nemají čas.

 

Proto není nic jednoduššího než svěřit pronájem bytu ověřené a zkušené realitní kanceláři. Z pohledu pronajímatele (či v zastoupení realitní kanceláře) se hledá slušný, řádně platící a pokud možno i dlouhodobý nájemník. V davu potenciálních nájemců jsou lidé, kteří výše uvedené požadavky splňují, ale dle zkušeností realitní kanceláře HARVILLA - REALITY, existuje velká část zájemců, kteří tato kritéria nesplňují. Samozřejmě na první pohled jejich bonitu, serióznost, slušnost, či jejich nekalý záměr běžný pronajímatel neodhalí. Jak tedy eliminovat riziko potenciálního nevhodného nájemníka?

 

V dnešní době internetu a sociálních sítí o sobě nevědomky lidi prozradí celou řadu informací. Byť pronajímatelům nový občanský zákoník zakazuje v nájemních smlouvách ustanovení vůči nájemcům o zákazu kouření v pronajímaném bytu, či možnosti chování psa, naprostá většina pronajímatelů tyto požadavky zcela oprávněně má. Není tajemstvím, že nový občanský zákoník zcela jednoznačně chrání více práva nájemců než pronajímatelů. A je to i jedna z příčin, proč se vlastníci bytů bojí svoji nemovitost pronajmout. Potřeba zákonodárců chránit ohroženější skupinu (v postavení pronajímatel vs. nájemník) by byla diskuze na dlouhou dobu. Ono by při přípravě takového zákona stačilo použít selský rozum a nebo naslouchat více vlastníkům nemovitostí. Z pohledu a zkušeností realitní kanceláře HARVILLA - REALITY jsou v reálném životě tou ohroženější skupinou spíše pronajímatelé. V praxi se projevuje to, že dle právní normy pronajímatel nemůže do nájemní smlouvy vkládat nájemníkovi zákazy a sankce, naopak nájemník má více práv než povinností. Ale třeba se jednou dočkáme novely upravující tento nepoměr právního postavení obou stran.

 Ale vraťme se zpět k prvotnímu prověření potenciálního nájemníka. Pokud takový zájemce projde sítem prvotního otipování dle telefonátu a dáte si schůzku v pronajímaném bytu, nebojte se zeptat na věci, které Vám pomohou při následném rozhodování, zda se jedná o ideálního nájemníka právě pro ten Váš byt. Nezacházejte otázkami až do osobnostní roviny člověka, protože riskujete srážku se zákonem (opět), ale mnohé napoví už chování a styl vyjadřování zájemce. Dle obecních zkušeností realitních kanceláří zjistíte, že proces pronajmutí nemovitosti je často složitější z pohledu realitního makléře než prodej takové nemovitosti. Při koupi nemovitosti zcela logicky těžko narazíte na podvodníka, alespoň ne při koupi přes realitní kancelář. Ale u nájmu se s rizikovými zájemci setkáte docela často. Vezměme si příklad pronajímatele, který nechce v bytě kuřáka se psem. Na prohlídku přijde klient, který Vám sdělí, že v bytě bude bydlet se svojí přítelkyní, psa nemají, nekouří, exekuce nemají. Při otázce, proč nepřišel na prohlídku s přítelkyní, dostanete odpověď, že je momentálně v zaměstnání nebo, že určitě s ním půjde bydlet do bytu, který přítel vybere. Zdvořile ho požádáte o sdělení jeho osobních údajů a též o zaslání údajů přítelkyně. Před podpisem nájemní smlouvy chtějte poznat všechny osoby, které v bytě budou bydlet. Zájemce Vám druhý den údaje přítelkyně pošle, ale prosí o to, aby v nájemní smlouvě figuroval pouze on. A to je třeba již zbystřit. Nebojte se investovat pár korun a údaje o zájemcích si tzv. proklepnout. Užitečným nástrojem na prověření budoucího nájemníka je Centrální evidence exekucí nebo Insolvenční rejstřík. Nemusíte detailně zjišťovat komu a kolik dluží, ale už jen samotná existence záznamu ledacos napoví. A najednou zjistíte záznam u přítelkyně potenciálního nájemce a už víte, proč si nepřál, aby v nájemní smlouvě figurovala. Zájemce samotný v rejstřících záznam nemá, ale pátráte dále. Chovat v bytě psa, jak bylo výše již zmíněno, nájemníkovi zakázat nemůžete, ale z jeho veřejného profilu na Facebooku zjistíte, že chová 2 dogy, na každé druhé fotce má zapálené cigárko. Pobavili jste se? Taková je ale bohužel realita. Takový člověk kvůli Vašemu nájmu kouřit nepřestane a psů se nezbaví. Pokud jste toto neodhalili již na počátku a máte podepsanou nájemní smlouvu, při předání bytu Vám nájemci předali kauci včetně nájmu na první měsíc, zajděte se do bytu podívat třeba za měsíc. Máte na to ze zákona právo (jako jedno z mála) a ověřte si stav. Třeba opomenutím výše uvedené eliminace rizika zjistíte, že Vám v bytě načichly tapety kouřem a u dveří Vás přivítá svým objetím metrová doga (nic proti dogám). Pokud nebudou nájemníci svým kouřením a psi svým štěkáním obtěžovat ostatní nájemníky větší mírou, tak se takových nájemníků těžko zbavíte.

 

Pokud najdeme konečně zájemce, který vyhovuje našim požadavkům a nenašli jsme žádné rizikové prvky, je možné přistoupit k sepsání nájemní smlouvy. Řada lidí si na internetu stáhne vzor nájemní smlouvy a považuje ji za věrohodnou. Nezřídka se setkáváme s tím, že smlouva je sepsána ještě dle starého občanského zákoníku, obsahuje (dnes již zakázané) sankce a zákazy a je pro ochranu pronajímatele zcela imunní. Legislativa se stále vyvíjí, proto musí nájemní smlouva odpovídat aktuálním zákonům. Proto si nechte zkontrolovat smlouvu právníkem. Zkušená realitní kancelář takové nájemní smlouvy používá a snaží se tak snížit riziko problémů, které mohou při pronájmu bytu nastat. Nicméně je třeba říci, že nikdy nemáte 100% jistotu toho, že zrovna ten Váš nájemník bude absolutně bezproblémový.

 

Pokud máte uzavřenou dobrou nájemní smlouvu, přistupujte k pronajímání zodpovědně, stejně tak, jak to očekáváte od svého nájemníka. Kontrolujte si pravidelně stav svého bytu tak, jak máte ve smlouvě sjednáno. Kromě toho, že uvidíte jak se nájemník o Vaši nemovitost stará, máte mj. příležitost ověřit stav měřidel energií a můžete průběžně zjistit, zda ve smlouvě stanovené zálohy na energie postačují na pokrytí plateb. Kontrolujte samozřejmě i pravidelnost placení nájmu. Ideální je stav, kdy má nájemník zadaný trvalý příkaz a platba Vám chodí v pravidelný den. Opožděné platby nájmu, různé výmluvy nebo nemožnost zkontaktování nájemníka telefonem či osobně, je varováním, že není něco v pořádku. Doporučujeme uzavírat nájemní smlouvu na dobu určitou 1 roku. Pokud jsou obě strany s nájmem spokojeny, není nic jednoduššího než smlouvu prodloužit na další období. Není výjimkou, že pronajímatel uzavře nájemní smlouvu např. 3 měsíce na zkoušku s tím, že následně prodlouží na 6 nebo 12 měsíců. Požadavek na složení jistiny (vratné kauce) od nájemce je samozřejmostí a taková jistina poslouží jak pro případ poškození nebo zničení zařízení, tak pro případ neplacení nájmu. Stále se ale najde dost pronajímatelů, kteří pronajmou byt bez kauce a v případě problémů s placením nájmu se nestačí divit. Složení jistiny též často preventivně odradí zájemce, který jde do nájmu už s předem jasnými nekalými úmysly.

 

O této problematice by se dalo napsat daleko více, ale účelem nebylo vystrašit pronajímatele bytů, ale naopak předejít případným problémům. A pokud přeci jen máte obavy, že pronajmout byt nezvládnete, nebo na to prostě jen nemáte čas, není nic jednoduššího než svěřit celou záležitost realitní kanceláři HARVILLA - REALITY, která Vám byt pronajme bez ztráty Vašich nervů a dokáže se postarat i o celou správu, neboť v jejím portfoliu služeb je řada pronajímatelů žijících v cizině, kterým se o jejich nemovitosti v Česku stará.